Prodinger-Summit: Der Run auf die alpinen Ferienhotels

Nachlese Prodinger-Summit: Der Run auf die alpinen Ferienhotels

Entscheider aus der alpinen Hotelimmobilien-Wirtschaft und der Hotellerie trafen einander am 19. Mai in Kitzbühel zum Gipfelgespräch. Thema unter der Moderation von ORF-Anchorman Tarek Leitner war der unübersehbar gewordene Boom der alpinen Ferienhotellerie.

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Hotel-Investoren beflügeln neue Vielfalt in den Alpen

Der Prodinger-Summit am 19. Mai in Kitzbühel entwickelte sich zum touristischen Immobilien Branchentreff. Die Veranstaltungshalle des Rasmushof war mit 220 Teilnehmern prall gefüllt – und wie Diskussionen und Publikumsfragen zeigten, waren am Podium und bei den Gästen die Qualität gleichermaßen gegeben.

Noch besteht der alpine Hotel-Markt zu 71 Prozent aus familiengeführten unabhängigen Hotels, wobei tendenziell immer mehr Marken internationaler Hotelkonzerne (etwa Dorint, arcona und Kempinski) sowie nationale Hotelgesellschaften (wie AlpenParks, Alps Residenz, Vaya, Pure Resorts) in Österreichs Bergwelt Fuß fassen. Viele dieser etablierten und neuen Player im Alpenraum waren beim ganztägigen Prodinger Summit vertreten. So prallten in der ersten Runde mit Jörg Böckeler (DHI Dorint Hospitality & Innovation), Markus Lück (12.18 Hotel Collection), Alexander Winter (arcona Hotels & Resorts) und Yannick Wagner (Accor Hotels) führende Repräsentanten internationaler Hotelgruppierungen aufeinander, die ihre ersten „Bleiben“ im Alpenraum gefunden haben. So trat Arcona mit dem Verkauf ihres Portfolios an Vienna House 2019 konkret zur „Stadtflucht“ an. Dementsprechend predigte Winter auch Konsequenz:

„Es ist sinnlos, Konzepte, die in der Stadt funktionieren, einfach über Ferienhotels zu stülpen.“

Wagner führt Accors breiten „Markenstrauß“ ins Treffen. „Ein Jo&Joe kann ich mir als Berghotel durchaus vorstellen, ein Novotel weniger“, bekannte Wagner, dass sein Hotelkonzern in Österreich noch einen Schritt hinterher sei. Anders arcona, das mit dem Boutique Hotel Erika in Kitzbühel seine Vorstellungen bereits umsetzen konnte. Zusätzlich sollte das kantige Triforêt in Hinterstoder bis zum übernächsten Winter fertig sein. Auch für die neu aufgestellte Dorint (DHI)-Gruppe stellt Kitzbühel den Startpunkt dar. Bis nächstes Jahr wird das Grand Tirolia Resort seine endgültige Form annehmen.

„Früher war Dorint im Alpenraum omnipräsent, mit der Neugründung wird die Marke im Leisure-Segment wieder zum Thema. Entscheidend war für uns, mit der Renovierung ein Produkt zu schaffen, das ganzjährig optimal funktioniert. Schon allein um den Mitarbeiter-Markt im Griff zu haben“,

sprach Böckeler in einem Satz zwei Themen an, die alle Vertreter der internationalen Ketten einte. Denn die höchste Priorität für Neueinsteiger in den alpinen Markt ist, ganzjährig Gäste zu empfangen. Auch Lück konnte für seine 12.18-Collection als Projektentwickler und Betreiber in Österreich schon fündig werden. Vor einem Monat wurde das Top-Hotel Hochgurgl erworben. Wichtig sei dabei, nicht nur den Namen, sondern auch den Charme des familiengeführten Hotels zu wahren, führte Lück aus: „Wenn man es gut macht, braucht man die Konzepte nur ein wenig professionalisieren, etwa die Distributionskanäle stärken. Dann gehen Raten und Auslastung nach oben.“

Hochkarätiges Podium (v.l.n.r.: Yannik Wagner, Accor Hotels; Jörg Böckeler, DHI Dorint Hospitality & Innovation; Alexander Winter, arcona Hotels & Resorts; Markus Lück, 12.18 Hotel Collection)

Höchst profitable Top-Betriebe

Manfred Schekulin, Steuerberater im Hause Prodinger, präsentierte dazu Benchmarks von 16 österreichischen Tophotels. Unter der Einschränkung, dass der letzte zugrundeliegende Bilanzstichtag mit 30. April 2020 erst wenig von Corona angekratzt war. Es handelt sich dabei um Betriebe, deren GOP im Schnitt bei 28 Prozent vom Umsatz liegt und die pro Zimmer 1,3 Mitarbeiter beschäftigen. Relativ gering ist die Schwankungsbreite bei den Kosten pro Mitarbeiter (im Schnitt 37.000Euro), beachtlich der Umsatz pro Zimmer, der bei Stanglwirt und Stock-Resort über 200.000 Euro im Jahr erreicht. „Edelweiß (Großarl) und Schwarz (Mieming) stechen bei den Investitionen noch heraus. Im Schnitt liegt die AfA bei einem Viertel der Investitionen. Es wird also wesentlich mehr investiert als abgeschrieben“, zeigte Schekulin die enorme Qualitätsbereitschaft auf. Für das Coronajahr 2021 sei schon erkennbar, dass kleine bis mittlere Betriebe eine sehr starke Streuung bei der Eigenkapital-Dynamik aufweisen, während größere Betriebe durchgängig schlechter dastehen, als zuvor.

Dr. Manfred Schekulin (Prodinger Steuerberatung)

Die T.A.I. hat sich mit zwei der insgesamt 12 Programmpunkte des Prodinger-Summits im „Zeichen der alpinen Ferienhotellerie“ von Ende Mai intensiv beschäftigt und die Erkenntnisse in einer 32-seitigen Dokumentation T.A.I. Analytics zusammengefasst.

Geboten werden ein umfassender Kennzahlenvergleich von 16 Top-Betrieben aus Österreichs Ferienhotellerie, eine Handlungsanleitung zum Meistern der Unterschiede zwischen Ertrags- und Substanzwert und ein Quick-Check der ÖHT (Österreichische Hotel- und Tourismusbank) über die Entwicklung der Ferienhotellerie seit 2019.

Preis: € 99 inkl. 10 % MwSt., Bestellungen unter verlag@tai.at

Was ist ein Hotel heute wert?

Wer in alpine Hotels investiert kann davon ausgehen, dass die Ertragsperspektiven nach zwei Corona-Jahren alles andere als besser geworden sind. Wie sind bestehende Betriebe also heute zu bewerten? Dazu lieferte der Geschäftsführer der Hotel- und Tourismusbank ÖHT, Matthias Matzer, ein markantes Beispiel für:„Je nachdem“. Ein 3*-Hotel könne nach der allgemeingültigen ÖHT-Formel (1,7-facher Jahresumsatz +siebenfacher GOP dividiert durch zwei) mit 7 Millionen Euro und von Prodinger mit 10 Millionen Euro bewertet werden – und trotzdem um 12 Millionen verkauft werden. Weil in Toplagen Ertragswert und Substanzwert eklatant auseinander klaffen.

„Wir als ÖHT sind da, um den Tourismus zu fördern. Deshalb gehen wir vom Ertragswert aus.“

Matzer verwies auch darauf, dass es sich beim Prodinger-Benchmark um die wirklich absolute Spitze handle: „In unserem Alltag sehen wir, dass viele Probleme nach dem URG (Unternehmensorganisationsgesetz) haben, also die geforderten 8% Eigenkapital und 15 Jahre fiktive Entschuldungsdauer kaum einhalten können.“

Hier geht’s zum Handout des Vortrags von Matthias Matzer, ÖHT

MMag. Matthias Matzer, Geschäftsführer Österreichische Hotel- und Tourismusbank (ÖHT)

Welche Anforderungen haben Gäste an Berghotels?

Alexandra Mossakowski, Markt- und Meinungsforscherin bei INTEGRAL, entführte das Publikum in die Welt der Sinus Milieus®. Diese fassen Menschen anhand ihrer Grundorientierung und ihrer Lebensweise zusammen. Dabei zeigte sich wie sich die Bedürfnisse der „Gleichgesinnten“ vor und nach Corona entwickelt haben. Abseits davon gewährte Frau Mossakowski Einblicke in die Lebenswelt der „Etablierten“ und der „Performer“ und zog Rückschlüsse, wie sich deren Bedürfnisse auf die Innenausstattung eines Berghotels auswirken.

Hier geht’s zum Handout des Vortrags von Alexandra Mossakwoski, INTEGRAL

Gemeinsam mit INTEGRAL erarbeitete die Prodinger Beratungsgruppe die Trendstudie „Hotelzimmer & Gäste“ welche sich mit der Frage beschäftigt, was sich Gäste von einem Hotel bzw. einem Hotelzimmer eigentlich erwarten.

Alexandra Mossakowski, INTEGRAL Markt- und Meinungsforschungsinstitut

Der Unternehmer unternimmt, doch der Gast investiert

Bemerkenswert ist vor diesem Hintergrund das Investoren-Interesse am alpinen Raum. Wobei sich zeigt, dass die Hotelbetreiber den Alpenraum wesentlich offensiver ins Auge fassen als institutionelle Großinvestoren. Der Einstieg der Ideal-Versicherung mit 49 Prozent in das DHI-Projekt am Kitzbüheler Golfplatz Eichenheim „Grand Tirolia Resort“ ist eher die Ausnahme. Obwohl, wie Yannick Wagner in der Eingangsdiskussion zu recht betonte:

„Investoren haben während Corona viel Geld eingesammelt, aber nur wenige Anlageziele gefunden.“

Das mag eine Ursache dafür sein, dass Investorenmodelle wie Buy-2-let bei zahlreichen Projekten der jüngsten Vergangenheit genutzt werden. Rund um diese Thematik entbrannte beim Prodinger Summit die erwartet heiße Diskussion. Die erfolgreichen Platzhirschen dieses Segments, Gerhard Brix (Alps Resorts), und Stefan Rohrmoser (AlpenParks), meist unterstützt von Rechtsanwalt Harald Vill, konnten anhand ihrer dutzenden Anlagen das Funktionieren des Modells über Jahrzehnte belegen. „Wenn das Vertragswerk gut gemacht ist, gibt’s bei unseren fast 1000 Käufern wenig Probleme“, betonte Brix und Rohrmoser ergänzte:

„Die Menschen investieren in einen Sachwert mit emotionalen Bezug – aber garantiert ohne Wohnrecht.“

Gerade wenn die Infrastrukturen, wie Restaurant und Rezeption, im Besitz des Entwicklers verbleiben, ist der Hotelbetrieb langfristig garantiert. Andreas Falch, Tiroler Ingenieurskonsulent für Raumplanung und Raumordnung, sieht aber einen Grundwiderspruch: „Die Umgehungsproblematik wohnt dem Modell inne, wobei die Raumordnung gar nicht das wichtigste ist. Kern des Wohungseigentumsrechts ist die alleinige und ausschließliche Nutzung. Alles was mit Raumordnungs- und anderen Verträgen hier für Buy-2-let ausgehandelt wird, steht unter diesem Anspruch.“ Falch nannte es „Parifizierungsfalle“, Hoteliers auf Eigenkapitalsuche würden nolens volens zu „Hausverwaltern“. Kopfschütteln verursachte Falch auch mit seiner Ansicht, das Modell könne dauerhaft nicht der Investitionsdynamik eines Hotels folgen. Schließlich werden speziell diese Punkte in den Verträgen exakt geregelt.

(v.l.n.r.: Dr. Harald Vill, Rechtsanwalt; DI Andreas Falch, Ingenieurkonsulent für Raumplanung und Raumordnung; Gerhard Brix, Alps Resorts; Mag. Stefan Rohrmoser, AlpenParks)

Geniale Konzepte am Puls der Zeit

Doch wie mehrere Diskussionen und Vorträge zeigten, ist die Finanzierung kein Problem, wenn sich engagierte Hoteliers mit neuartigen Konzepten exakt am Trend der Zeit orientieren. Herzerfrischende Beispiele steuerten speziell „Wirtskinder“ bei, die sich zuvor die Welt angesehen haben –manchmal durchaus auch in anderen Berufen. Silvia Gschösser und Markus Rist machten aus dem elterlichen 70er-Jahre Hotel Grillhof im Zillertal zuerst das erste Hotel auf Zeit, genannt Pop-Down-Hotel.

„Uns ging es darum, damit alles ausprobieren zu können. Schräg verrückt, manchmal brachial, aber den Leuten hat’s gefallen.“

Inzwischen ist das anfangs komplett weiß bemalte Hotel als Mari Pop nur ein wenig zur Ruhe gekommen. „Jetzt sind wir ein cooles Hipster-Hotel. Alte Strukturen haben wir architektonisch erhalten, daraus wurde eine Mischung aus Vergangenheit, Tradition und Moderne“, erzählt Gschösser.

Architektur und Design spielen auch bei Josef Schwaiger eine dominierende Rolle. Nachdem er nach Architektur- und Tourismusstudium nach Maria Alm zurückkehrte, wuchs aus dem Gasthof Eder die „Eder Hotel Collection“. Mit dem trendigen Hotel Sepp und der knallbunten kinderfreundlichen „Tante Frida“. Ebenfalls in zweiter Generation , aber in Kontinuität, treibt Johannes Schopf sein Baumhotel Kopfing in – wahrlich – neue Höhen. Jetzt kann man schon zehn Meter über dem Boden im Edelzimmer Waldromantik logieren.

„Wir sind bereits ein Ganzjahresbetrieb, bieten absoluten Offline-Urlaub. Zwei Drittel unserer Gäste kommen wegen der Einzigartigkeit des original Baumwipfelwegs.“

Gemäß Schöpf erreiche der RevPar bei Baukosten von 126.000 Euro pro Einheit in der Nachsaison 200 €, in der Hochsaison sogar 325€ : „Eine gewaltige Summe für unsere Region.“

Nicht überall funktioniert die Übergabe des Stabs an die nächste Generation derart perfekt. So rechnen die Experten, dass gerade wegen ungesicherter Betriebsnachfolge in den nächsten Jahren hunderte Hotels auf den Markt kommen. Nicht immer ist der Wechsel so spektakulär wie im Hotel Hospiz am Arlberg. Florian Werner bekundete mehrfach seine Begeisterung darüber, nun mit dem mächtigen Soravia-Immobilienkonzern schlussendlich einen neuen Mehrheitseigentümer mit großen Erweiterungsplänen für das Traditionshaus gefunden zu haben. Denn seit der Finanzkrise 2008 war das Luxushotel ins Schlingern geraten.

„Ich wurde früh angefüttert mit Gesellschaftsanteilen. 2000 durfte ich ohne Berater jede Menge Verträge unterzeichnen. Eigentlich müssten wir Kinder auch auf eine Due Dilligence bestehen“,

ist er froh die Zeiten der Überforderung hinter sich zu lassen – und trotzdem gegenüber seinen Gästen weiterhin als Gastgeber auftreten zu dürfen. „Die Scheibers haben auch gezeigt, dass man in Tirol ein Traditionshaus einfach verkaufen kann“, verwies Werner auf die Zwillinge Alban und Attila Scheiber, die das nun zur 12.18 Collection zählende Top-Hotel Hochgurgl verkauften.

Architektur als Markenträger

Während das Arlberg-Hospiz mit seinen 600 Jahren Geschichte für den Ort St. Christoph steht, trägt in Bad Gastein der Orte viel zu innovativen neuen Hotelkonzepten bei. Kein Zufall, dass sich diesem Thema mit Ike Ikrath (Hotel Miramonte) und Erich Bernard (BWM Architekten) zwei Architekten annahmen. BWM gestaltet aktuell das alte Ortszentrum mit dem denkmalgeschützten Hotel Straubinger und drei weiteren Gebäuden für die Hirmer-Gruppe (Travelcharme) um.

Ein wichtiger Entwicklungsschritt, auch für Ike Ikrath, der gemeinsam mit Evelyn (Haus Hirt) seit Jahrzehnten versucht, den Kurort wieder wachzuküssen: „Bad Gastein war immer eine Goldgräberstadt, nie was Fertiges.“ Mit Hirmer werde tendenziell das wertkonservative Publikum der Etablierten angelockt. Das wird über die von Bernard unter der Decke aus dem frühen 20. Jahrhundert entdeckte alte goldene Decke im Straubinger begeistert sein. „Aber für die Zukunft genauso wichtig ist: Auf der anderen Seite hat schon das ganz junge Selina eröffnet. Denn wir wollten seit Jahren kreativ die Entwicklungsfähigkeit von Bad Gastein aufzeigen – und viele Medien haben das nun erkannt“, zeigte Ikrath, wie Emotionen und neue Finanziers Österreichs Hotellerie die entscheidenden Impulse geben.