Die indexbasierte Wertsicherung von Hotelpachtverträgen

Ein oft unterschätzter Faktor bei der Betreiberauswahl

Der Pachtvertrag ist in Europa das gängigste Modell für Hotelimmobilien. Dabei betreibt der Pächter das Hotel auf eigene Rechnung, tritt gegenüber Gästen als Vertragspartner auf und trägt somit auch das unternehmerische Risiko. Im Gegenzug zahlt er dem Eigentümer eine vereinbarte Pacht – entweder als Fixbetrag, als variable Komponente (z. B. umsatz- oder gewinnabhängig) oder als Kombination aus beiden Modellen.

Bei der Auswahl eines geeigneten Betreibers stehen meist klassische Kriterien im Fokus:

• Stärke und Bekanntheit der Marke
• Plausibilität des Betriebskonzepts
• Höhe der angebotenen Pacht
• Bonität des Betreibers
• Referenzprojekte

Ein wesentlicher Aspekt wird dabei jedoch häufig unterschätzt: die indexbasierte Wertsicherung der Pacht.

Gerade bei langfristigen Verträgen mit Laufzeiten von 15, 20 oder 25 Jahren hat sie entscheidenden Einfluss auf die tatsächliche Rendite.

Unterschiedliche Modelle der Indexierung

Die Ausgestaltung der Wertsicherung kann unterschiedlich erfolgen – insbesondere hinsichtlich Zeitpunkt und Höhe der Anpassung.

In einer Modellrechnung wurden von uns unter anderem folgende Varianten betrachtet:

• Start der Indexierung ab Eröffnung
  • Durchsetzung von 75 % des VPI
  • Durchsetzung von 100 % des VPI
• Start der Indexierung nach der Anlaufphase (3. Betriebsjahr)
  • Durchsetzung von 75 % des VPI
  • Durchsetzung von 100 % des VPI
• Start der Indexierung ab Vertragsunterzeichnung
  • Durchsetzung von 75 % des VPI
  • Durchsetzung von 100 % des VPI

Als angebotene Basis-Pacht, die für alle Szenarien gleich ist, wählen wir einen repräsentativen Betrag von 1.000 Euro pro Zimmer pro Monat. Weiters wird ersichtlich, wie sich diese Basis unter Berücksichtigung der verschiedenen Parameter über die Laufzeit eines Pachtvertrages verändert.

Deutliche Unterschiede über die Laufzeit

Die Ergebnisse zeigen klar: Sowohl der Zeitpunkt des Indexierungsbeginns als als auch die Durchsetzungsquote sind entscheidend.

Beginnt die Wertsicherung bereits bei Vertragsunterzeichnung, liegt die Pacht nach 20 Jahren deutlich höher als bei einem späteren Start. Gleichzeitig führt eine vollständige Indexierung (100 % VPI) langfristig zu wesentlich höheren Einnahmen als eine Durchsetzung von 75 % des VPI.

Konkret reicht die monatliche Pacht nach 20 Jahren von rund 1.371 Euro bis 1.722 Euro pro Zimmer. Das entspricht einer Steigerung von etwa 37 % bis 64 % gegenüber dem Ausgangswert.

Auswirkungen auf die Gesamterträge

Noch deutlicher werden die Unterschiede bei Betrachtung der kumulierten Einnahmen: Die nachfolgende Grafik zeigt die kumulierten Pachteinnahmen eines beispielhaften 100-Zimmer-Hotels über 10 und 20 Jahre unter den ausgewählten Indexierungsmodellen.

Die Gesamteinnahmen reichen von rund 29,0 Millionen Euro (Szenario C) bis 34,3 Millionen Euro (Szenario F). Das entspricht einer Differenz von über 5,2 Millionen Euro – allein aufgrund unterschiedlicher Indexierungsregeln. Die Unterschiede zwischen den Szenarien werden vor allem zwischen Jahr 11 und 20 besonders sichtbar, weil sich die Indexierung über die Zeit kumuliert und der Zinseszinseffekt zum Tragen kommt.

Fazit

Die Ausgestaltung der Wertsicherung im Pachtvertrag beeinflusst die langfristigen Einnahmen eines Hotels massiv. Zeitpunkt und Höhe der Indexierung können über die Vertragslaufzeit mehrere Millionen Euro Unterschied ausmachen – ein Faktor, der bei der Betreiberauswahl oft unterschätzt wird.