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“Buy-to-let”: eine neue Finanzierungsalternative mit Erfolgspotenzial für Hotelbetriebe

Gemischte Hotelprojekte sind attraktiv für Investoren und Hotelbetreiber. Prodinger Tourismusberatung legt Analyse vor. Best Practice Modell “Ferienpark Rehrenberg” in Viehhofen bei Saalbach.

“Buy-to-let”, eine hierzulande noch weitgehend unbekannte Finanzierungsalternative, eröffnet hier neue Möglichkeiten. Das aus dem angelsächsischen Raum stammende Modell bedeutet, dass ein Investor ein Objekt, im speziellen Hotelzimmer oder Appartements, zum Zwecke der Vermietung kauft. Diese erfolgt über einen bestehenden oder angeschlossenen Hotelbetrieb. Im Gegensatz zu diversen Time-Sharing-Modellen erwirbt der Investor bei “Buy-to-let” eine ganz bestimmte Eigentumswohnung und ist über diese wie ein Wohnungseigentümer verfügungsberechtigt. Er kann diese in einem zeitlich eingeschränkten Ausmaß selber nutzen, in der Hauptzeit wird alles im Rahmen des Hotels vermietet und er kann auch frei verkaufen. Seine Investition ist im Grundbuch eingetragen und wie jedes Wohnungseigentum abgesichert.

Buy-to-let verbindet Interessen von Hotels, Investoren und Tourismus-Gemeinden

In vielen Regionen gibt es in die Jahre gekommene Hotelbetriebe, bei denen Erneuerungen anstehen, die aber wirtschaftlich kaum finanzierbar sind. Andererseits ist die Nachfrage nach Ferienwohnungen ungebrochen bzw. sind gemischte Konzepte (Appartements mit Hotelinfrastruktur wie Restaurant, Bar, Wellness etc.) bei den Gästen gefragt. Da neue Ferienwohnsitze oft nicht erwünscht (zur Verhinderung “kalter Betten”) oder nicht möglich sind (z.B. wegen bereits ausgeschöpfter Quoten), bietet sich das “Buy-to-let”-Modell als eine für alle Seiten befriedigende Lösung an:

  • Dem Investor wird ein sicherer Kauf mit Renditepotenzial geboten
  • Der Hoteleigner erhält Kapital für nötige Um- und Ausbauten
  • Der Hotelbetrieb kann seine Attraktivität und Auslastung steigern sowie Nebenerlöse (F&B) generieren
  • Die Region vermeidet “kalte Betten” und profitiert von einem besseren Angebot
  • Die Länder erzielen zusätzliche Kommunalabgaben und können auch eine weitere Zersiedelung hintanhalten
  • Raumordnungsrechtliche Auflagen bleiben unberührt

Der Kauf selber ist europarechtlich nicht beschränkt. Bei Neubauten können bereits von Anfang an alle Erfordernisse der zukünftigen Hotelanlage mitberücksichtigt werden. Bei bestehenden Objekten können durchaus umfangreiche Adaptierungen notwendig werden, um einen wohnungseigentumstauglichen (parifizierungsfähigen) Bauzustand herzustellen. Bei den rechtlichen Rahmenbedingungen sind vor allem das Wohnungseigentumsgesetz sowie das Bau- und Raumordnungsrecht bzw. das Bauträgervertragsgesetz und steuerrechtliche Vorschriften zu beachten.

Mag. Stefan Rohrmoser von der Prodinger Steuerberatung geht davon aus, dass Buy-to-let-Modelle leichter zu finanzieren sind als reine Tourismus/Hotelprojekte.

Dies hat drei wesentliche Gründe:

  • Mit dem Verkauf von Einheiten wird notwendiges Eigenkapital für den Hotelbetrieb geschaffen, ohne einen Eigenkapitalanteil von zumindest 25 bis 30 Prozent bekommt man heute keine vernünftige Bankenfinanzierung mehr
  • Die Investoren finanzieren überwiegend mit Eigenkapital, die Tilgungskomponente wie bei einem Bankkredit fällt weg
  • Für die finanzierende Bank sind die nicht verkauften Einheiten im Wohnungseigentum mehr Sicherheit als ein Hotel ohne Pazifizierung

Bei der Finanzierung sollte allerdings immer im Vordergrund stehen, dass auch für die Zukunft ein nachhaltig funktionierender Hotelbetrieb gesichert ist. Dabei ist ein gut durchdachtes Betreiberkonzept der wichtigste Schlüssel.

Erfolgspotential vorhanden

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass Buy-to-let in nachgefragten Ferien- und Freizeitdestinationen durchaus Erfolgspotenzial hat. Nicht von ungefähr wird das Modell derzeit in der Schweiz, wo der Neubau von Zweitwohnungen in Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil von mehr als 20 Prozent verboten ist, sehr intensiv und durchwegs positiv diskutiert. Es wäre wünschenswert, wenn der Gesetzgeber diese Chance erkennt und durch intelligente Gesetze und/oder Förderungen forciert. Die Schweiz könnte hier durchaus als Vorbild dienen.

Auch wenn aktuell kein (zusätzlicher) Finanzierungsbedarf besteht, schadet es auch bestehenden Tourismusbetrieben nicht, sich mit diesem Modell zu beschäftigen, finden die Experten der Prodinger Tourismusberatung. Denn einerseits können bei Umbauten etc. solche Erfordernisse bereits mitgedacht und berücksichtigt werden, andererseits kann sich – insbesondere bei “Parifizierungsfähigkeit” – das Rating und die Verhandlungsposition mit Kreditinstituten deutlich verbessern. Und auch die Unternehmensnachfolge kann durch eine solche Perspektive zusätzlich an Attraktivität gewinnen.

Als ein (von ihr mitentwickeltes) Best Practice Beispiel nennt die Prodinger Tourismusberatung den Ferienpark Rehrenberg bei Saalbach. Die von Investoren gekauften Appartements sind Teil eines strukturierten Beherbergungskonzepts. Die Finanzierung steht auf einem stabilen betriebswirtschaftlichen Fundament. Dadurch verfügt das Modell auch über genügend Mittel zur erfolgreichen Marktbearbeitung. Das Ergebnis ist eine gelungene Kombination von klassischem Hotelbetrieb mit hohem Komfort und beständigem Investitionsfluss bei gleichzeitigen Mieteinnahmen für die Investoren.

 

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