zur GruppeKampf gegen illegale Zweitwohnsitze – Echo
DIE LANDESREGIERUNG GEHT GEGEN ILLEGALETERIENDOIVIIZILE VOR: GERINGE KONTROLLMÖGLICHKEITEN UND EU-GESETZE ERSCHWEREN DIE SITUATlON
Zäher Kampf gegen den Ausverkauf: Zweitwohnsitze. Das neue Raumordnungsgesetz geht gegen illegale Zweitwohnsitze vor. Vielen Experten greifen die geplanten Maßnahmen jedoch zu kurz. Zudem ist es sehr schwierig, Zweitwohnsitze überhaupt als solche zu identifizieren. Und die EU hat auch noch ein kräftiges Wort mitzureden, was den Zweitwohnsitzlern entgegenkommt.
Die Spitzen der Landesregierung: Landeshauptmann Wilfried Haslauer (Mitte) sowie seine Stellvertreterin Astrid Rössier ais auch Landesrat Hans Mayr sind sich einig, dass im Fall einer Zweitwohnungsnutzung die „besondere“ Ortstaxe mit einem 30-prozentigen Zuschlag zu bezahlen ist.
Das Problem ist keineswegs ein neues. Bereits zu Beginn des Jahres 2009 waren vielen die Auswirkungen des Ursachc-Wirkung-Prinzips in Sachen Zweitwohnsitze vollkommen bewusst, Schon vor gut sieben Jahren nämlich erfolgten beispielsweise im Lungau acht von zehn Grundstücksverkäufen an betuchte Ausländer. Die Einheimischen bleiben in der ökonomisch schwachen Region auf der Strecke, da die Grundstückspreise explodieren. Als konkretes Beispiel nennt der „ Standard“-Redakteur Thomas Keuhold das kleine St. Michael im Lungau. Habe der Quadratmeter Baugrund 2004 noch 80 Euro gekostet, lag der Quadratmeterpreis im Jahr 2009 bereits bei 170 Euro. Für Lungauer nicht mehr leistbar Die Situation hat sich mittlerweile natürlich weiter verschärft. Von den extremen Preisentwicklungen beispielsweise in Zell am See, der Stadt Salzburg, am oberösterreichischen Attersee oder im tirolerischen Kitzbühel ganz zu schweigen. 4.000 Euro pro Quadratmeter Baugrund machen Wohnraum für die einheimische Bevölkerung dort unerreichbar. Weitere Brennpunkte dieser Entwicklung im Bundesland Salzburg sind Fuschl, St. Gilgen, Bad Gastein und Maria Alm – um nur ein paar Beispiele zu nennen.
HOTELS, DIE KEINE SIND
Besonders zu schaffen machen den Einheimischen sogenannte „Parahotellerieprojekte“. Diese werden bei den Behörden als Hotelprojekt eingereicht, um die entslandenen Wohneinlieilen letztlich jenseits der touristischen Widmung zu verkaufen. Vor allem niederländische Betreiber haben es diesbezüglich auf Salzburg abgesehen. Ein Problem neben der Entwicklung hin zu exorbitant hohen Preisen für Wohnraum ist noch das Entstehen von Geisterstädten. „Wenn diese Objekte 200 Tage im Jahr leer stehen, ruiniert das die gewachsene Struktur“, kritisiert Gerhard Heilingbrunner, der bis 2015 Präsident des Umweltdachverbands war, gegenüber dem „Standard“.
Aufgrund dieser Entwicklungen sieht nun das geplante Raumordnungsgesetz (ROG) in Salzburg eine Verschärfung gegen illegale Zweitwohnsitze vor, Bei illegalen Zweitwohnsitzen handelt es sich um Ferienwohnungen oder Ferienhäuser, die nicht als solche genehmigt sind. Das neue Gesetz würde vorschreiben, dass die Eigentümer ihre Wohnungen innerhalb eines Jahres legalisieren müssen. Tritt das Gesetz dann tatsächlich in Kraft, wird binnen eines Jahres von den Gemeinden eine Wohnsitzerhebung durchgeführt. Jeder Wohnungsbesitzer hat dann anzugeben, ob er einen Hauptwohnsitz, einen Zweitwohnsitz oder eine leerstehende Wohnung besitzt. Handelt es sich um einen Zweitwohnsitz, darf dieser nicht vererbt oder verkauft werden, Landeshauptmann Wilfried Haslauer (ÖVP) sowie seine Stellvertreterin Astrid Rössier (Grüne) als auch Landesrat Hans Mayr sind sich einig, dass im Fall einer Zweitwohnungsnutzung die „besondere“ Ortstaxe mit einem 30-prozentigen Zuschlag zu bezahlen ist. Dieser Zuschlag kommt rein der Gemeinde zu. Ausnahmen gelten weiterhin für berufsbedingte oder ausbildungsbedingte Wohnnutzungen.
ENORME PREISSTEIGERUNGEN
Für Aufsehen sorgt vor allem der Plan, dass das Nutzungsrecht nur für den aktuellen Eigentümer gelten soll, der den Besitz also nicht verkaufen oder vererben darf. Preise schießen in den Himmel: Schätzungen gehen davon aus, dass es bis zu 60.000 nicht als solche genehmigte Ferienwohnungen beziehungsweise Häuser in Salzburg gibt, Vor allem im Zentralraum und in touristischen Gegenden bekommen die Einheimischen die Preissteigerungen dann zu spüren. Eine Enteignung sieht Landeshauptmann Wilfried Haslauer darin laut „Salzburger Nachrichten“ nicht: „Die Liegenschaft kann weiter vererbt werden. Die Erben müssen sie nur als Hauptwohnsitz nutzen,
also selbst dort wohnen oder vermieten. Vertreter der Landeslogistik haben das als machbar gesehen.“ Schätzungen gehen davon aus, dass es bis zu 60.000 nicht als solche genehmigte Ferienwohnungen beziehungsweise
Häuser in Salzburg gibt. Vor allem im Zentralraum und in touristischen Gegenden bekommen die Einheimischen die Preissteigerungen dann zu spüren. Ob ein illegaler Zweitwohnsitz als höchstpersönliches Recht weitergeführt werden kann, wird aktuell legistisch geprüft.
„Doch Experten sind heute schon überzeugt, dass die neue Regelung vor einem Höchstgericht ,nie und nimmer´ halten wird. Auch deshalb sollte man sich die Freude an seinem Feriendomizil nicht vermiesen lassen. Zudem gibt es auch bei der strengen österreichischen Gesetzeslage ausreichend Schlupflöcher“, schreibt das Wirtschaftsmagazin „trend“ in einer aktuellen Titelgeschichte. Am Cover des Magazins mit Hauptsitz in Wien finden die Leser den Hinweis: „Wie Sie ihren Besitz schützen können“, was den Gemeinden und politisch Verantwortlichen im Westen Österreichs wohl weniger gefallen dürfte. Denn die Politik in Tirol, Salzburg, aber auch in Teilen Kärntens hat schon lange erkannt, dass die illegalen Zweitwohnsitze ein Thema sind, das der Bevölkerung schwer zu schaffen macht.
Wer also die Gunst der Wähler will, der muss auch etwas gegen illegale Feriendomizile unternehmen. Aber in der Europäischen Union findet sich eine Gesetzeslage, die eher den Besitzern von Zweitwohnsitzen in die Hände spielt. Das EU-Recht kennt den Begriff „Kapitalwohnsitz“, der Zweit Wohnsitze ohne entsprechende Widmung erlaubt. „Das ist ja das eigentliche Problem, man traut sich der Bevölkerung nicht zu sagen, dass alles eigentlich juristisch nicht hält“, erklärt Stefan Rohrmoser, Geschäftsführer der Steuerberatung Prodinger & Partner in Zell am See, die viele Hoteliers und Gastronomen vertritt, gegenüber ECHO.
Er meint weiter: „Zweitwohnsitze stellen grundsätzlich ein Problem dar, wenn sie illegal und ohne Abgaben vermietet werden und damit den Betrieben Konkurrenz machen. Gerade die Zunahme bei Airbnb zeigt die Dimensionen auf. Hier sollten die neuen Regelungen ansetzen, um gleiche Bedingungen für alle zu schaffen.“ Bei Airbnb handelt es sich um einen Community-Marktplatz im Internet für die Buchung und Vermietung von Unterkünften. Auf die Frage, wie schwierig es für Gemeinden sei, gegen illegale Zweitwohnsitze vorzugehen, hat Stefan Rohrmoser eine eindeutige Antwort: „Das ist praktisch unmöglich, sonst wäre schon viel mehr passiert.“
WOHNUNGEN ALS ANLAGE
„Das mit den Zweitwohnsitzen ist ein Kreuz. Ich begrüße die Regelung im neuen Raumordnungsgesetz sehr. Die Frage ist nur, wie wir das exekutieren. Man kann einen Zweitwohnsitz ja sehr gut tarnen. Ich weiß in meiner unmittelbaren Umgebung einen Haufen Wohnungen, die vermutlich Zweitwohnsitze sind. Die sogenannten Anlegerwohnungen sind sehr nachgefragt. Das sind ja nicht einmal Zweitwohnsitze, sondern werden als Anlage gekauft und stehen dann leer. Das macht den Leuten in Salzburg das Leben schwer. Einen Teil dieser leerstehenden Wohnungen müssen wir mobilisieren“, erklärte Salzburgs Bürgermeister Heinz Schaden kürzlich in einem Interview mit den „ Salzburger Nachrichten“. Dass die Zweitwohnsitze Immobilienpreise noch zusätzlich in die Höhe treiben, ist ein Faktum, Jedoch nur die Zweitwohnbesitzer dafür verantwortlich zu machen, greift für Thomas Rohrmoser zu kurz: „ Die Preise in den Tourismusgemeinden in Salzburg sind hoch, das stimmt. Die politisch Verantwortlichen tun aber auch alles dafür, dass die Preise weiter steigen.
Beispiele nenne ich die Unsicherheit des Finanzsystems mit niedrigsten Zinsen, die Finanzsituation des Landes, Bauvorschriften, die das Bauen unnötig massiv verteuern, oder die hohe Inflation bei Abgaben wie Wasser und Kanal,
TRICKSEREIEN
Die Grundverkehrsgeselze in Tirol, Salzburg und zum Teil auch in Kärnten, sind besonders streng. In den westlichen Bundesländern gibt es ausdrücklich als Zweitwohnsitz gewidmete Bereiche. Außerhalb dieser Gegenden ist der Grunderwerb alleine zur Begründung eines Hauptwohnsitzes erlaubt. Wer ein Ferienhaus kaufen will, muss eigentlich die lokalen Vorschriften zu Flächenwidmung und Raumplanung beachten. Die SPÖ sieht indes jede Menge Tricksereien, die in Sachen Zweitwohnsitze passieren würden. „Ein Rechtsanwalt hat mir gesagt, die Interessenten stehen praktisch Schlange bei ihm. Und: Geld spielt keine Rolle“, schilderte der SPÖ-Raumordnungssprecher und Landtagsabgeordnete Roland Meisl gegenüber dem ORF. Wie leicht die geltenden Bestimmungen umgangen werden könnten, veranschaulicht er anhand eines Projektes in Zell am See,
mit rund zehn Wohnungen, Die Eigentümer haben dabei offensichtlich mit einer Gesellschaft einen Vertrag abgeschlossen, in dem vereinbart wird, dass diese Gesellschaft die Wohnung 15 Jahre lang touristisch verwertet, Sie vermietet sie an Touristen. In einer zweiten Vereinbarung würde dann allerdings geregelt, dass der Eigentümer die Wohnung auch selbst nutzen darf. Er somit also einen klassischen Zweitwohnsitz nutzen könne. „Das ist eine reine Alibigesellschaft“, so Meisl gegenüber dem ORF.
Nicht ganz klar ist noch, wer überprüfen soll, ob künftig eine Wohnung, die als Hauptwohnsitz deklariert ist, nicht weiter ein illegaler Zweitwohnsitz ist. Wilfried Haslauer bringt eine neu zu schaffende Anlaulstelle beim Land ins Gespräch. Seine Stellvertreterin Astrid Rössler sieht hauptsächlich die Gemeinden in der Pflicht. Gerade aber die Kommunen wissen ein Lied davon zu singen, wie schwierig es ist, gegen illegale Zweitwohnsitze vorzugehen.
In Zell am See hat man in der Vergangenheit sogar mit Detektiven versucht, Zweitwohnsitze aufzuspüren. 18 Anzeigen wurden eingebracht, aber einen Präzedenzfall konnte man bis dato nicht schaffen, sagt Zells Bürgermeister Peter Padourek (ÖVP) gegenüber den „Salzburger Nachrichten“. Er ist daher skeptisch, ob das neue Raum Ordnungsgesetz einen Effekt bei den Zweitwohnsitzen bringen wird. Seiner Meinung nach müsste zuerst die Kurtaxe angehoben werden. „Denn so wird es keine Einschränkungen bringen, weil sie zu niedrig ist“, erklärt Padourek.
Scharfe Kritik am Plan der Regierung gibt es laut „Salzburger Nachrichten“ von Manfred König, Der 64-Jährige war als Anwalt in Saalfelden tätig und berät nun Zweitwohnbesitzer. Er glaubt, dass das Problem durch das Gesetz nur um eine Generation verschoben wird: „Die Erben wollen wieder eine Legalisierung. Laut EU-Recht geht das – in Form eines Kapitalwohnsitzes. Der ist seit Jahren der ganzen EU legal, Den muss man nur einmal im Monat für ein Wochenende benützen.“ Er rechnet daher schon bald mit den ersten Klagen.
ERHÖHTE BESTEUERUNG.
König habe laut „Salzburger Nachrichten“ Wilfried Haslauer und Astrid Rössler etwas anderes vorgeschlagen – was sich aber die ÖVP nicht getraut habe, sagt der Experte: „Meine Devise wäre: Keine Jagd auf Zweitwohnungsbesilzer, sondern Legalisierung samt erhöhter Besteuerung.“ Das funktioniere in Kärnten und Vorarlberg. Dort gelten alle Nicht-Hauptwohnsitze automatisch als Zweitwohnsitze. Durch eine Beweislastumkehr im Gesetz müsse der Eigentümer nachweisen, wenn es anders ist, Manfred König ist zudem für eine echte Zweitwohnsitzabgabe: „Da wären für eine 130 Quadratmeter Wohnung in Zell am See 2600 Euro erzielbar und landesweit 24 Millionen Euro pro Jahr als Untergrenze.“ Durch den derzeit geplanten Zuschlag würde sich die besondere Ortstaxe etwa in Zell am See für die besagte Wohnung lediglich um 114 Euro von 380 auf 494 Euro erhöhen, „Da lachen ja die Hühner“, so König gegenüber den „Salzburger Nachrichten“.
Man muss bei Zweitwohnsitzen noch viel restriktiver sein´, Thomas Reisenzahn. Der Geschäftsführer und Gesellschafter der Prodinger Tourismusberatung, die für viele Hoteliers und Gastronomen tätig ist, über die Zweitwohnsitz-Problematik.
ECHO: Das Land Salzburg möchte mit einem neuen Raumordnungsgesetz schärter gegen illegale Zweitwohnsitze vorgehen. Was halten Sie von diesen Plänen?
Thomas Reisenzahn: In den letzten Jahren hat sich eine geradezu unintelligente Raumordnung etabliert: zu viele Player haben sich auf den Verkauf von Grund und Boden gestürzt. Aus volkswirtschaftlicher Sicht muss man aber bei Zweitwohnungen noch viel restriktiver sein. Denn es ist erwiesen, dass eine Region nur in den ersten Jahren, vor allen bei der Errichtung, wirtschaftlich profitiert. Schon nach acht Jahren verflacht die Wertschöpfung sehr stark. Das raumplanerische Problem ergibt sich aus dem Instanzen-Wirrwarr von Land, Gemeinden und Bezirkshauptmannschaften. Eine völlige Neuaufstellung der heimischen Raumordnungspolitik wäre daher dringend nötig, In Salzburg gibt es bereits gesetzliche Obergrenzen, die eine Ausweisung von Zweitwohnungsgebieten untersagen, sobald der Anteil von Zweitwohnungen das Limit – gemessen am gesamten Wohnungsbestand – von zehn Prozent übersteigt. Viele Gemeinden liegen aber deutlich über dieser Grenze. Eine Novellierung scheint also mehr als angebracht zu sein, obwohl ein Raumordnungskonzept allein noch nie ausgereicht hat, um Missbräuche zu verhindern.
ECHO: Wie stehen Sie generell zu Zweitwohnsitzen im Bundesland Salzburg? Gefährden diese Ihrer Meinung nach die Hotellerie beziehungsweise die Preisstabilität zulasten der Einheimischen?
Reisenzahn: Zweitwohnsitze in angesagten Tourismusregionen sind nach wie vor heiß begehrt, doch ist in vielen Orten das zulässige Limit bereits erreicht, wenn nicht schon überschritten. Die Folgen sind: verschandelte Ortsbilder, verzerrte Grundstückspreise, eine schleichende Strukturveränderung, Spekulationen mit Immobilien und eine starke Belastung der Infrastruktur. Es wird daher immer öfter versucht, Ferienwohnsitze in aufgelassenen oder wenig genutzten Hotels zu errichten. Viele Bürgermeister haben jedoch berechtigte Angst, dass aus diesen Projekten wieder nur Zweitwohnungen und letztlich „kalte Betten“ werden. Gefragt sind intelligente Formen einer „strukturierten Beherbergung“, bei denen Zimmer und Wohnungen primär der Drittvermietung und damit einem kommerziellen touristischen Ziel dienen, wodurch „warme Betten“ geschaffen werden. Wichtig ist dabei das Vorliegen eines einheitlichen Betriebskonzepts. Die Käufer der Einheiten lukrieren Mieteinnahmen und erzielen eine Rendite, gleichzeitig nützen sie vorhandene Vertriebskanäle. Die Zweitwohnungsfrage kann also mit der Hotellerie verbunden werden, im Sinne einer Win-Win-Situation für beide Seiten, Hotelier und Investor. In amerikanischen Wintersportorten müssen Zweitwohnungen weitervermietet werden und eine gewisse Auslastung erzielen. Für eine Unterschreitung bezahlt man der Kommune eine Pönale.
„Es wird immer öfter versucht, Ferienwohnsitze in aufgelassenen oder wenig genutzten Hotels zu errichten.“Thomas Reisenzahn, Geschäftsführer und Gesellschafter der Prodinger Tourismusberatung
ECHO: Experten reden davon, dass die geplante Neuerung im Salzburger Raumordnungsgesetz vor einem Höchstgericht ,nie und nimmer´ halten kann. Zudem kennt das EU-Recht den Begriff „Kapitalwohnsitz“, der Zweitwohnsitze ohne entsprechende Widmung erlaubt. Wie sehen Sie die Einstellung der EU zur Frage der Zweitwohnsitze?,
Reisenzahn: EU-Bürger haben das Recht auf Freizügigkeit und somit freie Wahl des Wohn- und Aufenthaltsortes. Es ist anzunehmen, dass in der EU der Abgleich von Meldungen über Haupt- und Zweitwohnsitze noch nicht reibungslos funktioniert. Die Raumordnungspolitik muss in Einklang mit der EU stehen, aber die Flächenwidmungskompetenzen liegen zum größten Teil in den einzelnen Ländern.ECHO: Die Situation bezüglich der Zweitwohnsitze gestaltet sich zunehmend schwierig. Die Landespolitik handelt, hat aber dennoch eine schwere Ausgangs-Position. Die Gemeinde Zell am See beispielsweise hat in letzter Zeit 18 Anzeigen gegen Zweitwohnsitzinhaber eingebracht. Zum Teil seien auch Detektive mit Nachforschungen beauftragt worden. Man hat also auch ungewöhnliche Methoden eingesetzt. In keinem der Fälle habe sich aber die Gemeinde durchsetzen können.
ECHO: Wie schwierig ist es für die Gemeinde Zell am See, gegen die ungeliebten Zweitwohnsitze vorzugehen?
Reisenzahn: Es gibt in Tourismusgemeinden sehr viele Ferienwolinungen, die nicht rechtsgültig gemeldet sind. Das heißt, keine Person ist wie im Meldegesetz vorgesehen gemeldet. Diese Wohnungen werden jetzt sogar über Airbnb weitervermietet. Das findet im absoluten Graubereich statt. Die Kommune hat nichts davon, der Tourismusverband bekommt keine Ortstaxe und der Staat keine Umsatzsteuer, Der Hotellerie erwächst Konkurrenz durch viele neue Betten, bei denen man sich nicht um Auflagen schert. Wie wir schätzen, gibt es mehr als 200 dieser Wohnungen allein in Zell am See.
[iconbox title=“Info: Vieles spricht für Zweitwohnsitz-Inhaber“ title_align=“left“ content_align=“left“ align=“left“ type=“vector“ icon=“undefined“ icon_align_to=“box“ size=“32″ ]VERMIETEN: Das Wirtsohaftsmagazin „trend“ sieht das Thema Zweitwohnsitze offensichtlich aus der Sicht von Zweitwohnsitz-Inhabern. Es gibt Tipps, wie man sich erfolgreich „gegen die Jagd der Kommunen“ zur Wehr setzt: „Wird eine Immobilie tatsächlich zweifelsfrei als Zweitwohnung genutzt, obwohl nur eine Haupt-wohnsitzwidmung vorliegt, kann die Sache ernst werden. Unter Umständen drohen hohe Strafen, im Extremfall sogar eine Zwangsversteigerung. Die gute Nachricht: Lässt man sich mit der Kommune auf einen Rechtsstreit ein, hat diese oft weniger gute Karten, als sie selbst im Vorfeld gerne behauptet. Denn eine widmungswidrige Verwendung nachzuweisen, ist alles andere als leicht“, so der „trend“. LEERSTAND: Auch wenn die Gemeinden das nicht gerne zugeben, es gibt keine Vorschrift, die es verbietet, eine Wohnung leerstehen zu lassen. Und es ist erlaubt, leerstehende Immobilien in gewissem Rahmen zu nutzen – etwa für Kontrollen oder auch Erhaltungsarbeiten. KAPITALWOHNSITZ: Das EU-Recht spricht vom „Kapitalwohnsitz“. Dieser besagt, dass Zweitwohnsitze auch ohne entsprechende Widmung erlaubt sind. Jeder EU-Bürger habe laut „trend“ nämlich das Recht, eine Immobilie zu kaufen, um sein Kapital zu mehren. Sei es durch Vermietung oder späteren Verkauf.[/iconbox]
