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Hotelimmobilien: MARKT KÜHLT AB

Hoteliminobilien:
MARKT KÜHLT ABNachdem über Jahre horrende Summen für Immobilien in der Stadthotellerie investiert wurden, beruhigt sich diese Entwicklung seit einem halben Jahr. Beim 12. imh Jahresforum Hotelimmobilie Ende Februar in Wien ging es um „Disruptive Elemente und neue Ideen”. Experten aus der Beratungs-, Investment- und Hotelbranche traten aufs Podium und lieferten spannende Fakten. Darunter Michael Widmann von PKF-hotel-experts, der gleich mit ernüchternden Fakten die Veranstaltung eröffnete. „Seit Sommer 2017 kühlt sich der Markt bei Hotelimmobilien etwas ab.” Laut Widmann sind die Herausforderungen der Zukunft in den Baukosten und bei den Pachtdeckungsquoten zu suchen.

„In den vergangenen Jahren sind die Baukosten jährlich zweistellig gewachsen. Man muss überhaupt froh sein, eine Baufirma erst zu finden.” Nichtsdestotrotz sieht man in Wien zuversichtlich in die Zukunft. Bis 2021 will man 18 Millionen Gäste pro Jahr begrüßen, das wären um drei Millionen mehr als aktuell. Dieses Wachstum ruft auch nach neuen Zimmern. Zahlreiche Beispiele befinden sich in der Pipeline: Moons, Rosewood, Jaz, Hampton by Hilton, HoHo bzw. Roomz, um nur einige Beispiele zu nennen.Als Experte für die eigentümergeführte Ferienhotellerie analysierte Thomas Reisenzahn (GF bei Prodinger & Partner) den Markt in diesem Segment: „Der Wert der eigenen Hotelimmobilie wird von den Hoteliers häufig überschätzt. Sie neigen dazu, die erzielten Transaktionssummen von alpinen Wohn- und Freizeitimmobilien für die Wertschätzung heranzuziehen.

Zwischen dem Marktwert von Liegenschaften mit der Widmung ‘Wohnen’ dem Verkehrswert und den Ertragswerten von Hotelbetrieben gibt es oft beträchtliche Unterschiede. Angesichts steigender Investitionen und stagnierender Preise, die realistischerweise erzielt werden können, geht es nicht darum, immer mehr Leistungen anzubieten, sondern weniger, dafür bessere. Insbesondere kleine und mittlere Betriebe geraten an den Rand des rentabel Realisierbaren, wenn sie versuchen, Investitionen nicht mit den direkten Erträgen zu koppeln.”

Umsätze im Vergleich zum Wachstum Anzahl der Betten: Laut einer Untersuchung von Prodinger & Partner stieg die Bettenzahl zwischen 2008 und 2016 allein in der 4/5-Sterne Hotellerie um 26 Prozent. Im selben Zeitraum erhöhten sich die Nächtigungen um zehn Prozent. Die Auslastung in dieser Kategorie konnte nur geringfügig um knapp zwei Prozentpunkte auf 54,6 Prozent erhöht werden. 2016 hat sich der GOP (Gross Operating Profit in % vom Betriebsergebnis, Umsatz – betriebsbedingtem Aufwand) gegenüber dem Vorjahr um einen Prozentpunkt reduziert und liegt nun bei 22 Prozent. Obwohl es
2016 einen realen Umsatzzuwachs von 3,6 Prozent gab, kam es im ersten Halbjahr 2017 zu einem Rückgang um -0,7 Prozent. Die Preise von 2006 konnten bis dato nicht erzielt werden.Obwohl Hotels wieder beliebte Anlageformen mit stabilem Renditepotenzial sind, bergen diese auch viele Risiken.

Aufgrund der relativ langen Phase für Kapitalrückfluss und der Abhängigkeit vom Standort sind Hotelinvestitionen als nicht ganz unkompliziert einzuschätzen. Investitionen in Hotels sind langfristig, großvolumig und risikoreich. Hotels stehen mit ihrem fixen Angebot einer
konjunkturabhängigen und preisempfindlichen Nachfrage gegenüber. Immobilien als Sicherheit erleichtern grundsätzlich die Finanzierung. Ein Plus, das einige andere Start-ups nicht haben. Risiken einer Investition können reduziert werden, wenn die Erschließung eines Cashflow-Potentials im Vordergrund steht. Diese Faktoren können die Kreditwürdigkeit und die finanzielle Stabilität des Hotels beeinfiussen.Für das Thema „Zwischennutzung” holte imh den Gründer und Geschäftsführer des Münchner Projekts „The Lovelace”, Gregor Wöltje, aufs Podium. In bunten Bildern schilderte der Manager, wie innerhalb von sechs Monaten aus dem Vorstandsgebäude der Hypo Vereinsbank mitten im Zentrum Münchens ein Hotel samt vielfältiger Event-
Location gemacht wurde.

Schon im Vorfeld führte „The Lovelace” zu hitzigen Debatten in der bayerischen Metropole. Einmal mehr deshalb, weil die Bankzentrale direkt gegenüber dem Hotel Bayerischer Hof liegt. Und eine junge, frische Konkurrenz für das altehrwürdige Hotel war gar nicht gern gesehen. Dennoch: Wöltje ließ zwei Monate planen und vier Monate bauen. Mit einem Budget von 1,5 Millionen Euro wurden 25 Zimmer und fünf Suiten in den Vorstandsbüros der ehemaligen Bank eingebaut – und verschiedenste Eventbühnen, die Veranstaltungen von 60 bis 4000 Gästen erlauben. Das Konzept schlug ein wie die sprichwörtliche Bombe. Die 30 Gästeeinheiten sind zu 80 Prozent belegt (bei einem Durchschnittspreis von 200 Euro pro Nacht), und pro Monat gehen über 60 Events über die Bühne. Binnen kürzester Zeit etablierte sich „The Lovelave” als der angesagteste Place to be. Manager von Konzernen wie BMW, Linde, Microsoft fanden und finden den Platz hip und buchen laufend Veranstaltungen. Und das alles nur für eine Dauer von zwei Jahren.

2017 ging The Lovelace in Betrieb, und 2019 ist bereits wieder Schluss. Der Immobilieneigentümer ließ sich nur für diese Dauer auf einen Mietvertrag ein. Ab 2019 wird es für den Bayerischen Hof aber vermutlich härter werden. Denn dann soll anstatt von „The Lovelace” die Nobelkette „Rosewood” am gleichen Platz einziehen. Wöltje rechnet für die Phase dieser zweijährigen Zwischennutzung grosso modo mit einer schwarzen Null, aber mit einem umso größeren Erfahrungsschatz, den er dann gleich für das nächste Projekt nutzen will. -sax-

Gregor Wöltje,The Lovelace,München: „Wir sind keinHotel, wir sind einHappening.”

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