Der Wert des Hotels

Der Wert des Hotels bzw. der eigenen Hotelimmobilie wird von Hoteliers häufig überschätzt. Grund dafür ist, dass als Grundlage für den Schätzwert oftmals die erzielten Transaktionssummen von Wohn- und Freizeitimmobilien herangezogen werden. Zwischen dem Marktwert von Liegenschaften mit der Widmung „Wohnen“ und den Ertragswerten von Hotelbetrieben liegen allerdings oft beträchtliche Unterschiede.

Unterschiedliche Vorstellungen über den Wert des Hotels bzw. tatsächlich unterschiedliche Bewertungshöhen sind daher auch häufig ein Grund für Unstimmigkeiten in der Betriebsübergabe bzw. der Unternehmensnachfolge.

Wichtig ist, dass die Unternehmenswertermittlung sorgfältig und nachvollziehbar vonstattengeht. Der Wert des Hotels lässt sich dabei auf verschiedene Arten ermitteln und hängt auch davon ab, was genau bewertet wird und mit welchem Verfahren der Wert ermittelt wird.

Der Verkehrswert ist dabei jener Wert, der am Markt durch den Verkauf erzielt werden kann. Er dient Banken als Besicherungsbasis und als Bemessungsgrundlage für die Berechnung der Grunderwerbsteuer. Um den Verkehrswert zu ermitteln, gibt es verschiedene Wertermittlungsverfahren. Die gängigsten Bewertungsverfahren werden nachfolgend in alle Kürze beschrieben.

Vergleichswertverfahren

Beim Vergleichswertverfahren wird der Verkehrswert des Hotels durch den Vergleich mit einer ausreichenden Zahl an tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Hotels ermittelt.

Sachwertverfahren

Beim Sachwertverfahren wird der Verkehrswert aufgrund der Kosten berechnet, die nötig wären, um das Hotel genau an diesem Ort neu zu errichten. Dabei wird eine Alterswertminderung sowie der Grundstückspreis inklusive eines Marktanpassungsfaktors berücksichtigt.

Der Sachwert eines Hotels ergibt sich durch die Summe von Bodenwert, Bauwert und des Wertes sonstiger Bestandteile sowie gegebenenfalls Ausstattung, wovon wiederum mögliche Wertminderungen abgezogen werden.

Sie wollen mehr wissen?

Kontaktieren Sie uns unter tourismusberatung@prodinger.at!
Gerne bieten wir Ihnen nach Terminvereinbarung ein unverbindliches und kostenloses Erstgespräch an.

Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren zieht neben dem Grundstückswert auch den Ertrag, der durch den Hotelbetrieb erwirtschaftet wird, in Betracht. Dabei wird die Summe aller erzielten Reinerträge durch Bewirtschaftung, Bodenwert und dessen Verzinsung ermittelt.

Im Vordergrund des Ertragswertverfahrens steht die zukünftige Ertragskraft des Hotels. Der Ertragswert ist auch für Banken wesentlich, denn nur eine entsprechende „Verzinsung“ des Kaufpreises in Form zukünftiger Unternehmensgewinne bietet die Sicherheit, dass der Nachfolger das zur Finanzierung aufgenommene Darlehen inklusive Zinsen zurückzahlen kann.

Annäherung mittels Multiplikatoren

Die Österreichische Hotel- und Tourismusbank (ÖHT) arbeitet mit einem Bewertungsschnelltest mit Hilfe von Multiplikatoren, um in einem ersten Schritt eine grobe Bandbreite für den Ertragswert festzulegen. Die festgesetzten Multiplikatoren gelten dabei ausschließlich für Unternehmen, die auch die Immobilie selbst betreiben.

Bei den Umsatz- bzw. GOP -Multiplen werden dabei folgende Werte herangezogen:

Berechnungsbeispiele

• 3-Sterne-Hotel mit EUR 900.000 Jahresumsatz und einem GOP von EUR 250.000
  Unternehmenswert = (1,7 x 900.000 + 7 x 250.000) / 2 = EUR 1.640.000
• 4-Sterne-Hotel mit EUR 2.115.000 Jahresumsatz und einem GOP von EUR 550.000
  Unternehmenswert = (1,8 x 2.115.000 + 8 x 550.000) / 2 = EUR 4.103.500

DCF (Discounted-Cash-Flow) als Variante der Ertragswertmethode

Bei der international anerkannten DCF-Methode ergibt sich der Verkehrswert eines Hotels aus den prognostizierten Zahlungsüberschüssen, die in den Folgejahren erwirtschaftet werden. Diese Cashflow-Werte ergeben sich bspw. aus der Gewinn- und Verlustrechnung.

Pachtwertverfahren

Bei Hotels, die nicht vom Eigentümer betrieben werden, sondern von einem Pächter, findet bei der Ermittlung des Verkehrswertes eine betriebswirtschaftliche Pachtwertmethode als erfolgsorientierte Variante des Ertragswertverfahrens Anwendung.

Gut zu wissen bei Wertermittlungen

• Die eigene Meinung zur Liegenschaft bzw. zum Hotelbetrieb ist irrelevant. Es zählt nur die Sicht der potentiellen Marktteilnehmer.
• Verkehrswert / Marktwert spiegeln in der Regel immer eine Bandbreite wider.
  • Der tatsächliche Kaufpreis weicht meist vom Gutachten ab.
• Der derzeitige Betreiber / Mieter spielt bei Verkehrs- / Marktwert keine Rolle. Im Gegenteil. Dieser wird fiktiv herausgenommen und in der Bewertung durch einen durchschnittlich befähigten Betreiber ersetzt (Wenn der aktuelle Betreiber und demnach die aktuellen Zahlen des operativen Betriebs verwendet werden, dann handelt es sich um eine Unternehmensbewertung der Betreibergesellschaft)
  • Bei einer Unternehmensbewertung ist die Immobilie nur einer von mehreren Aktivposten des Unternehmens.
• Bei jeder Bewertung (auch beim Ertragswert) läuft im Hintergrund in der Regel immer ein Vergleichswertverfahren (ähnliche Transaktionen). Dies gestaltet sich in der Hotellerie allerdings häufig schwierig, weil es sich meistens um Share Deals (Unternehmensverkäufe) handelt und nicht um Asset Deals (Liegenschaftsverkäufe).
• Der Auftraggeber hat dem Gutachter zu sagen, welcher Wert ermittelt werden soll.
  • Keine Bewertung ohne Besichtigung!
• Aufpassen bei der versuchten Beeinflussung des Gutachtens bzw. Gutachters. Gefälligkeitsgutachten gelten als Betrug!

Die Bewertung von Hotels braucht jedenfalls branchenspezifische Kenntnisse. Letztendlich hat aber auch das individuelle Betriebskonzept des Hotels einen entscheidenden Einfluss auf den wirtschaftlichen Erfolg und damit den Wert des Hotels. Die Hotelbewertung sollte deshalb einen ganzheitlichen Ansatz zwischen Bewertung der Hotelimmobilie und des Hotelbetriebs abbilden.

Es gilt ungeachtet der methodischen Aspekte folgende Parameter zu berücksichtigen:

• Hotelimmobilien und Betreibersituation bilden in der Bewertung eine Einheit. Der Wert der Immobilie ist abhängig vom Erfolg des Hotelbetriebs.
• Die alternativen Nutzungsmöglichkeiten einer Hotelimmobilie sind insbesondere aufgrund der strengen Raumordnungsgesetze eingeschränkt. Es können nicht einfach Freizeitwohnsitze geschaffen werden.
• Gebäude und Ausstattung sind sehr investitionsintensiv.
• Es liegt eine komplizierte Ertrags- und Kostenstruktur mit vielen Einflussfaktoren vor.