Hotelinvestitionen mit Weitblick

Hotelinvestitionen mit Weitblick – Warum sich Investitionen in die Substanz lohnen

Ein wirtschaftlicher Leitfaden für die alpine Hotellerie

Qualitätsverbesserungen und Umbauten sind derzeit gefragter als Neubauten auf der grünen Wiese. Immer mehr Betriebe in den alpinen Regionen stehen daher vor der strategischen Überlegung: wie investiere ich unter den derzeit dynamischen Marktbedingungen am besten?

Eine durchdachte Renovierung ist weit mehr als ein optisches Facelifting. Sie ist eine ökonomische Notwendigkeit, ein Differenzierungsmerkmal im Wettbewerb und ein Instrument zur langfristigen Wertsteigerung der Immobilie. Zur Gretchenfrage wird allerdings die Finanzierung solcher Vorhaben.

Die Zinsen gehen zurück, doch neue regulatorische Vorgaben (Basel III) erschweren die Finanzierung. Banken müssen künftig für Hotelprojekte höhere Eigenmittel hinterlegen, was sich in steigenden Finanzierungskosten trotz sinkender Leitzinsen niederschlägt. Strengere Bonitätsprüfungen und verschärfte Eigenkapitalanforderungen machen es auch nicht besser. Die Vorteile des günstigen Zinsumfeldes gehen dadurch teilweise wieder verloren.

Dieser Beitrag liefert eine umfassende Übersicht über die Hotelrenovierungskosten pro Zimmer im Jahr 2025, analysiert weitere ROI-relevante Faktoren und stellt praxisnahe Strategien zur Verfügung, wie Investitionen in die Substanz effizient geplant, gesteuert und finanziert werden können. Für Investoren, Eigentümer, Betreiber und Berater in der alpinen Hotellerie eine echte Pflichtlektüre.

Was kostet die Renovierung eines Hotelzimmers im Jahr 2025?

Die Antwort hängt wesentlich von Kategorie, Ausstattung und Zielgruppe des Beherbergungsbetriebes ab. Die folgende Übersicht berücksichtigt alpine Benchmarks aus der Resorthotellerie und spiegelt marktnahe Kosten wider (auf der Basis realer Projektdaten aus 2023 bis 2024, aktualisiert für 2025).

Wo entstehen die größten Kostenblöcke? – Detailanalyse nach Funktionsbereichen

Immobilientyp	Kosten pro Zimmer (2025)	Beschreibung
Economy-Hotels	8.000–15.000 €	Basismodernisierung: Anstrich, neue Möbel, kostengünstige Armaturen
Midscale-Hotels	20.000–40.000 €	Komplette Badezimmermodernisierung, neue Einbaumöbel, zeitgemäßes Design
Upscale-Hotels	50.000–90.000 €	Komplette Badezimmermodernisierung, Hochwertige Materialien bei den Möbeln, digitale Ausstattung,
Luxushotels	100.000–120.000 €	Individuelles Design, Signature Bathrooms, Smart Rooms, hochwertige Technik

Komplette Badezimmermodernisierung: 15.000 bis 35.000 € je nach Kategorie für Einrichtung (ohne Anschlüsse).

Lobby & Rezeption:

• Basis-Renovierung: ca. 50.000 €
• Premium-Redesign: > 300.000 €

F&B-Bereiche:

• Restaurant: 75.000 bis 200.000 €
• Bar/Lounge: 40.000 bis 100.000 €
• Küche: 150.000 bis 300.000 € (Systemküchen)

Wellness & Spa:

• Standard: ca. 50.000 €
• Hochwertig mit Saunalandschaft & Pool: 150.000 bis 500.000 €

Technische Infrastruktur (HVAC, IT, Brandschutz):

• Je nach Baujahr und Standards: 200.000 bis > 1.000.000 € für das Gesamtobjekt

Was sich durch Renovierungen erreichen lässt:

RevPAR-Optimierung durch Wertsteigerung

Die Renovierung eines Zimmers kann den durchschnittlichen Tagespreis (ADR) um 15 bis 20 % steigern. Bei gleichbleibender Auslastung bedeutet dies einen direkten Anstieg des Umsatzes pro verfügbarem Zimmer (RevPAR – bekanntlich eine der wichtigsten Kennzahlen im Hotel-Controlling).

Beispiel: Midscale-Hotel mit 80 Zimmern, aktuelle ADR 120 €, Auslastung 70 %.

Neue ADR nach Renovierung um 30.000 € pro Zimmer: 144 €
→ RevPAR steigt von 84 auf 100 €.

Das ergibt 468.000 € mehr Jahresumsatz.

Wertsteigerung der Immobilie

Renovierte Hotels erzielen höhere Verkaufspreise (Cap Rate-Effekt). Jeder Euro an zusätzlichem NOI (Net Operating Income) steigert den Immobilienwert, um ein Vielfaches – je nach Marktfaktor zwischen dem 10- bis 14-Fachen.

Was treibt die Kosten 2025? – Sechs entscheidende Faktoren

1. Inflation bei Baustoffen:
   Preistreiber sind Stahl, Holz, Glas, Armaturen, Fliesen und Smart-Technologien.
   Starke Preisschwankungen von 10 bis 20 % jährlich sind möglich.
2. Auftragslage am Bau:
   Der Mangel an Bauleitern und Beschäftigten verzögerte in der Vergangenheit Abläufe – mit erheblichen Folgekosten. Die Lohnstückkosten im Baugewerbe sind in den letzten Jahren stark gestiegen, werden sich jedoch 2025/26 wieder verflachen. Die zum Teil schlechte Auftragslage im Baugewerbe ermöglicht Preisreduktionen gegenüber den Vorjahren von bis zu 15 %.
3. Nachhaltigkeit:
   ESG-Kriterien (Environment, Social, Governance) gewinnen an Bedeutung bei Investoren und Förderstellen. Grüne Zertifizierungen kosten, zahlen sich aber mittel- und langfristig aus.
4. Digitalisierung:
   Zimmersteuerung via App, Self-Check-in und Breitbandinfrastruktur sind Standard in gehobenen Häusern.
5. Behördliche Anforderungen:
   Umwidmungen, Baugenehmigungen sowie Betriebsanlagengenehmigungen unter Berücksichtigung von Barrierefreiheit, Brandschutz und Hygiene machen Hotelprojekte oft langwierig, schwer kalkulierbar und teuer.
6. Regionale Effekte:
   Alpenregionen wie Tirol, Südtirol oder Vorarlberg haben teils bis zu 15 % höhere Baukosten – bedingt durch topografische Lage, Wetterbedingungen und Anfahrtswege.

Was kostet der Neubau eines Hotelzimmers (ohne Grund)?

• Midscale: 140.000 bis 200.000 €
• Upscale: 200.000 bis 300.000 €
• Luxury: > 340.000 €

Wie lange dauert eine Zimmerrenovierung?

• Im Schnitt 10 bis 14 Tage pro Zimmer bei rollierendem Ablauf.

Wie wirkt sich eine Renovierung auf den Betrieb aus?

• Temporäre Schließungen oder reduzierte Auslastung sind oft nötig – können aber durch strategische Etappenplanung minimiert werden.

Strategien zur Finanzierung und Absicherung

Die Zinssenkungen hat die Hotelbranche im ersten Quartal erfreut und zu steigenden Investments geführt.

Fördermittel und Abschreibung

In vielen Regionen können gewerbliche Hotelbetriebe auf eine Kombination aus Förderprogrammen von Bund und Ländern zurückgreifen, die inhaltlich aufeinander abgestimmt sind und unterschiedliche Projektphasen abdecken. Die geförderten Finanzierungen fokussieren sich dabei sowohl auf klassische Qualitätsverbesserungen und Umbauten als auch beispielsweise auf energetische Sanierungsmaßnahmen oder Investitionen in die Bereiche Mitarbeiterinfrastruktur und Digitalisierung. In Österreich z. B. über die OeHT (Tourismusbank) oder AWS. Auch steuerlich lassen sich Investitionen über die degressive Abschreibung (AfA) abbilden und bieten damit langfristig steuerliche Vorteile.

Betriebsmittelfinanzierung und Investitionskredite

Renovierungsphasen belasten häufig insbesondere die kurzfristige Liquidität. Daher: Working-Capital-Finanzierungen oder temporäre Betriebskredite sichern Cashflows. Vor allem für Hotels in der Wachstumsphase stellen sie eine kurzfristige und flexible Finanzierungsform dar, um frische Liquidität zu schaffen und Investitionen zu ermöglichen. Zu beachten ist jedoch, dass Kapitalgeber für die kurzfristige Bereitstellung von Kapital häufig überdurchschnittlich hohe Zinsen verlangen, wie es beispielsweise bei Betriebsmittelkrediten oder Überziehungsrahmen der Fall ist.

Bei klassischen Investitionskrediten – insbesondere in Form von Bankfinanzierungen – stellt sich regelmäßig die Frage nach der Art der Verzinsung. In der Praxis hat sich ein Splitting des Zinsrisikos im Verhältnis 60 % Fixzins zu 40 % variablem Zinssatz bewährt. Gerade in Zeiten dynamischer Schwankungen am Kapitalmarkt ist eine solche Risikoabsicherung empfehlenswert und sorgt für langfristige Planungssicherheit in der Finanzierungsstruktur. Die Laufzeit der Finanzierung sollte aufgrund der kurzen Investitionszyklen und des Reinvestitionsbedarfs bei kleineren Modernisierungs- und Verbesserungsmaßnahmen maximal 10 bis 12 Jahre, bei umfangreicheren baulichen Investitionen nicht mehr als 20 Jahre betragen. Generell gilt, dass Finanzierungen immer auf die tatsächliche Nutzungsdauer oder den Investitionszyklus abgestimmt sein sollten. Insbesondere um die betriebliche Entschuldungsdauer in einem gesunden Rahmen zu halten und damit Spielraum für Folgeinvestitionen zu schaffen.

Investor Relations & ROI-Transparenz

Für Betreiber mit Pacht- oder Managementverträgen ist eine transparente Kommunikation mit Eigentümern essenziell. Investitionsplanungen mit klarer ROI-Argumentation schaffen Vertrauen.

Praxistipps für erfolgreiche Bauvorhaben

• Laufendes Baukostenmanagement durch Architekten oder Planungsbüro
• Notfallpuffer einkalkulieren (5 bis 15 % Baukostenüberschreitung)
• Strategische Überlegungen: Neue Positionierung und Differenzierung
• Machbarkeitsrechnungen, Investitions-Planungsrechnung
• Kosten-Nutzen-Abwägung
• Renovierung in Zeiten mit schwächerer Auslastung planen
• Ausschreibungen professionell aufsetzen und vergleichen
• hochwertige Materialien mit nachhaltig langer Lebensdauer bevorzugen

Richtig Renovieren bringt langfristigen Erfolg!

Wer langfristig über 2025 hinaus in der alpinen Hotellerie bestehen will, muss nicht einfach investieren – sondern strategisch investieren! Eine Hotelrenovierung ist keine bloße Ausgabe, sondern eine Investition in Produktqualität, Markenwert und Gästebindung und sollte dabei immer an Gästebedürfnissen und Marktentwicklungen ausgerichtet sein. Richtig geplant, budgetiert und umgesetzt ist die Renovierung der effektivste Hebel zur langfristigen Steigerung des Unternehmenswerts und sorgt damit für mehr Resilienz am Markt.