Richtig Investieren in turbulenten Zeiten

Richtig investieren in turbulenten Zeiten

Finanzierungskosten bleiben zentraler Erfolgsfaktor für Hotelprojekte (Stand 2026)

Die Finanzierungskosten zählen weiterhin zu den entscheidenden Einflussfaktoren für die Wirtschaftlichkeit von Hotelprojekten. Nach dem starken Zinsanstieg zwischen 2015 und 2022 hat sich das Zinsumfeld seit 2024 zwar stabilisiert, liegt jedoch weiterhin deutlich über dem Niveau der früheren Niedrigzinsphase. Für Hoteliers, Projektentwickler und Investoren bedeutet das eine neue strukturelle Realität.

Zinsniveau bleibt erhöht

Der starke Anstieg der Referenzzinssätze infolge hoher Inflation und restriktiver Geldpolitik führte zu deutlich höheren Finanzierungskosten. Zwar ist seit 2024 eine leichte Entspannung zu beobachten – aktuell (März 2026) liegt der 3-Monats-Euribor bei rund 2,0 % p. a. – dennoch bleibt Fremdkapital deutlich teurer als noch vor wenigen Jahren.

Banken erhöhen Margen und Anforderungen

Neben den Zinsen sind auch die Bankmargen deutlich gestiegen. Während diese im Jahr 2020 häufig zwischen 1,0 % und 1,25 % lagen, bewegen sie sich aktuell meist im Bereich von 2,5 % bis 3,5 % p. a.

Hinzu kommen Bearbeitungsgebühren von etwa 0,75 % bis 1,5 % der Darlehenssumme. Insgesamt ergeben sich damit bei vielen Projekten Gesamtkapitalkosten von etwa 5 % bis 6,5 % p. a., abhängig von Standort, Konzept und Bonität.

Höhere Eigenkapitalanforderungen

Ein weiterer struktureller Trend ist die deutlich gestiegene Eigenkapitalquote. Während früher häufig 25–30 % Eigenkapital ausreichend waren, verlangen Banken heute vielfach bis zu 40 % der Gesamtinvestitionskosten.

Das führt zu mehreren Effekten:

geringere Hebelwirkung von Fremdkapital
sinkende Eigenkapitalrenditen
höhere Markteintrittsbarrieren für Entwickler
längere Kapitalbindung

Projektwirtschaftlichkeit unter Druck

Finanzierungskosten machen heute einen deutlich größeren Anteil an den Gesamtprojektkosten aus. Während früher rund 3 % der Investitionskosten auf Finanzierung entfielen, liegen sie heute häufig bei 5 % bis 7 %.

In Kombination mit steigenden Baukosten, höheren Betreiberanforderungen und unsicheren Exit-Renditen geraten viele Projekte wirtschaftlich unter Druck. Erfolgreich sind vor allem Konzepte mit:

optimierten Konzepten
starken Standorten
alternativen Nutzungsformen wie Serviced Apartments, Mixed-Use oder Long-Stay-Modelle

Ausblick: Das „neue Normal“

Eine Rückkehr zu den extrem niedrigen Zinsen der Vergangenheit gilt als unwahrscheinlich. Vielmehr zeichnet sich ein „neues Normal“ moderater, aber dauerhaft höherer Finanzierungskosten ab.

Für Projektentwickler bedeutet das: Finanzierung wird künftig noch stärker zum strategischen Bestandteil der Projektentwicklung – mit frühzeitiger Bankenansprache, konservativeren Kalkulationen und flexibleren Nutzungskonzepten.

Acht Erfolgsfaktoren für Hotelfinanzierungen

Finanzierung früh starten
Erste Bankgespräche idealerweise 4–6 Monate vor Baubeginn führen.
Ausfinanzierung sicherstellen
Gesamtfinanzierung und Förderzusagen vor dem ersten Eigenmitteleinsatz klären.
Hausbankbeziehung aktiv pflegen
Transparente Kommunikation stärkt Vertrauen und verbessert Konditionen.
Als Geschäftspartner auftreten
Banken finanzieren tragfähige Geschäftsmodelle – professionelle Projektpräsentation ist entscheidend.
Fundierte Machbarkeitsanalyse erstellen
Wirtschaftlichkeitsberechnungen, Cash-Flow-Analysen und Sensitivitätsrechnungen sind heute unverzichtbar.
Förderstrategie früh definieren
Förderungen müssen bereits in der Planungsphase berücksichtigt und rechtzeitig beantragt werden.
Kreditkonditionen ganzheitlich prüfen
Neben Zinsen auch Gebühren, Tilgungsstruktur und Vertragsklauseln analysieren.
Bankenwettbewerb nutzen
Angebote mehrerer Institute vergleichen, um bessere Konditionen zu erzielen.

Basierend auf praxisorientierter Kompetenz und fachlicher Expertise schafft die Prodinger Beratungsgruppe ein umfassendes Konzept, das die richtigen Schritte zum erfolgreichen Bauvorhaben beinhaltet: