Grunderwerbsteuer-Änderungen in Österreich

Stand: 07 / 2025
Autor: Manfred Leitinger

Neue Regelungen bei Gesellschafterwechsel

Mit 1. Juli 2025 wird die Grunderwerbsteuer (GrESt) bei sogenannten share deals deutlich verschärft. Statt wie bisher bei einem Wechsel von mindestens 95 % der Gesellschaftsanteile bzw. beim Zusammenfallen von mindestens 95 % bei einem direkten Gesellschafter (Anteilsvereinigung), greift die Steuerpflicht nun bereits ab 75 %.

• Für den direkten Gesellschafterwechsel gilt zusätzlich eine Beobachtungsfrist von 7 Jahren (bisher 5 Jahre).

• Neu ist die Ausweitung auf mittelbare Beteiligungen und Erwerbergruppen (Konzern): Auch Verkäufe innerhalb eines Konzerns oder von Muttergesellschaften können GrESt für in Österreich gelegene Grundstücke auslösen.

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Praktische Konsequenzen

Die Neuregelung verhindert Gestaltungen wie „Zwerggesellschafter“ oder Zwischenschaltungen. Auch ausländische Gesellschaften können betroffen sein, wenn innerhalb ihrer Struktur eine Gesellschaft mit österreichischem Grundbesitz enthalten ist.

Die Besteuerung erfolgt nach der Grundstückswertverordnung 2016. Diese ergibt meist Bemessungsgrundlagen von 60–80 % der Verkaufswerte der Liegenschaften. Der Steuersatz beträgt 0,5 %.

Beispiel: Für ein Hotel in der Umgebung der Stadt Salzburg mit rd. 80 Zimmern würde mit einer GrESt in Höhe von rd. € 30.000,- zu rechnen sein.

Immobiliengesellschaften besonders betroffen

Für sogenannte Immobiliengesellschaften gilt künftig eine verschärfte Besteuerung:

• Bemessungsgrundlage = Verkehrswert

• Steuersatz = 3,5 %

Damit erhöht sich die Belastung je nach Fall um das 8- bis 12-Fache. Als Immobiliengesellschaft gelten nach der neuen Rechtslage Gesellschaften, deren Schwerpunkt in der Veräußerung, Vermietung oder Verwaltung von Grundstücken liegt.

Davon wird ausgegangen, wenn:

• das Vermögen überwiegend aus Grundstücken besteht, die nicht für eigene betriebliche Zwecke genutzt werden oder
• die Einkünfte überwiegend aus der Veräußerung, Vermietung oder Verwaltung von Grundstücken erzielt werden

Auch wenn die Formulierung Spielraum offenlässt, werden hier etliche Gesellschaften betroffen sein. Zu denken ist dabei vor allem an Bauträger und (Hotel-) Besitzgesellschaften. Würden bei diesen Gesellschaften Anteile bei Mutter-, Großmutter- oder weiteren Konzerngesellschaften abgetreten werden, kann das zu erheblichen Kostenbelastungen durch die GrESt in Österreich führen.

Ausnahme bei Familienübertragungen

Bei Anteilsübertragungen innerhalb der Familie bleibt es bei der GrESt von 0,5 %. Voraussetzung ist, dass alle unmittelbaren Gesellschafter vor und nach dem Vorgang demselben Familienverband im Sinne des Gesetzes angehören (z. B. Ehegatten/Lebensgefährten und Geschwister mit deren Kindern sowie leibliche -, Wahl- und Stiefkinder jeweils mit deren Ehegatten, Kindern, Enkel, usw.). Die Weitergabe einer Immobiliengesellschaft von den Eltern an die Kinder unterliegt daher der normalen Besteuern. Wenn jedoch zwei Geschäftspartner ihre Anteile an einer Immobiliengesellschaft jeweils an ihre Kinder übergeben, greift diese Begünstigung nicht!

Zu beachten ist dabei auch, dass diese Ausnahme nur bei unmittelbarer Gesellschafterstellung greift. Werden daher Anteile einer Muttergesellschaft innerhalb der Familie übertragen, ist die hohe Besteuerung für Immobiliengesellschaften anzuwenden.

Fazit

Die neuen Regelungen erfordern ein Umdenken in der steuerlichen Beratung. Künftig muss bei jeder Abtretung von Gesellschaftsanteilen geprüft werden, ob österreichische Liegenschaften im Konzern enthalten sind und welche steuerlichen Folgen sich ergeben.