Hotelverkauf im Fokus – Juristische und steuerliche Stolpersteine vermeiden

Der Verkauf eines Hotels ist ein einmaliger Schritt im Unternehmerleben und unterscheidet sich fundamental vom klassischen Immobiliengeschäft. Während bei einem Einfamilienhaus in erster Linie der bauliche Wert zählt, steht beim Hotelbetrieb die wirtschaftliche Performance im Zentrum. Genau deshalb spielen rechtliche und steuerliche Aspekte eine Schlüsselrolle.

Ein sorgfältig geplanter Verkaufsprozess, die Einbindung spezialisierter Berater sowie eine klare Strukturierung der Transaktion entscheiden über den Erfolg – und darüber, wie viel Nettoerlös am Ende tatsächlich beim Verkäufer ankommt.

Benötigen Sie Unterstützung beim Verkauf Ihres Hotelbetriebs? Wir begleiten Sie dabei, den Prozess professionell zu gestalten und Ihr Lebenswerk erfolgreich in neue Hände zu übergeben. Zögern Sie nicht, uns unter tourismusberatung@prodinger.at zu kontaktieren.

1. Vorbereitung – rechtliche und steuerliche Grundlagen schaffen

Noch bevor die Vermarktung beginnt, sollten alle relevanten Unterlagen vollständig und korrekt vorliegen. Dazu gehören:

• Gesellschaftsverträge und Handelsregisterauszüge
• Arbeitsverträge (inklusive Sondervereinbarungen, Kollektivvertragskonformität)
• Bestehende Miet- oder Pachtverträge
• Genehmigungen, Betriebsanlagenbescheide, Bauakten, Flächenwidmungspläne
• Steuerunterlagen (Jahresabschlüsse, Bilanzen, Umsatzsteuervoranmeldungen)

Juristische Schlüsselthemen:

• Ist die Hotelimmobilie im Eigentum einer Gesellschaft (z. B. GmbH) oder einer Privatperson?
• Gibt es Belastungen im Grundbuch (Hypotheken, Pfandrechte, Servitute)?
• Bestehen laufende Gerichts- oder Verwaltungsverfahren?

Steuerliche Schlüsselthemen:

• Share Deal vs. Asset Deal:
  • Beim Share Deal wird die Gesellschaft verkauft, die das Hotel hält. Vorteil: Grunderwerbsteuer fällt oft nicht an, Verträge laufen unverändert weiter. Nachteil: Käufer übernimmt auch alle „Altlasten“ (z. B. Arbeitsrechtsrisiken, Umweltauflagen).
  • Beim Asset Deal wird die Immobilie bzw. der Betrieb direkt verkauft. Vorteil: Käufer startet „sauber“ ohne Altverbindlichkeiten. Nachteil: Grunderwerbsteuer (3,5 % des Kaufpreises) wird fällig, einzelne Verträge müssen neu abgeschlossen werden.
• Umsatzsteuer: Bei Veräußerung eines gesamten Betriebes kann es sich steuerlich um eine nicht steuerbare Geschäftsveräußerung im Ganzen handeln – mit der Folge, dass keine Umsatzsteuer anfällt. Dies ist jedoch sorgfältig zu prüfen.

2. Vermarktung – Diskretion versus Marktbreite

Der Eigentümer muss entscheiden, ob er eine offene Vermarktung (hohe Reichweite, mehr Wettbewerb, potenziell höherer Preis) oder eine diskrete Ansprache (bewusste Einschränkung des Käuferkreises, Wahrung der Vertraulichkeit) wählt.

Juristisch bedeutet das:

• Diskrete Vermarktung verlangt Vertraulichkeitsvereinbarungen (NDAs) bereits in frühen Phasen.
• Bei offener Vermarktung ist auf korrekte Darstellung im Exposé zu achten. Irreführende oder unvollständige Angaben können spätere Haftungsansprüche auslösen.

3. Verhandlungen – Konditionen absichern

Bei den Kaufangeboten zählen nicht nur die Summen, sondern auch die Bedingungen:

• Handelt es sich um ein verbindliches Kaufangebot oder nur um ein „Letter of Intent“?
• Ist eine Finanzierungsbestätigung beigelegt?
• Welche Gewährleistungen und Garantien verlangt der Käufer?

Steuerliche Überlegung:

Ein zu hoch angesetzter Kaufpreis kann steuerlich problematisch werden, da das Finanzamt auf eine Verdeckte Gewinnausschüttung prüft, wenn nahestehende Personen beteiligt sind. Umgekehrt sollte der Kaufpreis nicht zu niedrig angesetzt werden, um Schenkungsteuer-Risiken zu vermeiden.

4. Abwicklung – Due Diligence und Vertragsgestaltung

In dieser Phase wird der Verkauf konkret:

• Due Diligence: Käufer prüft die wirtschaftlichen, steuerlichen, rechtlichen und technischen Rahmenbedingungen.
• Kaufvertrag: Enthält Regelungen zu Kaufpreis, Übergabe, Gewährleistungen, Haftung und steuerlicher Behandlung.

Juristisch kritisch:

• Arbeitsrecht: Beim Asset Deal gilt § 3 AVRAG (Unternehmensübergang). Das bedeutet, dass Mitarbeiter samt aller Rechte und Pflichten automatisch übernommen werden. Der Verkäufer haftet noch 1 Jahr für Altverbindlichkeiten.
• Genehmigungen: Bei Asset Deals müssen Betriebsanlagenbescheide und Gewerbeberechtigungen oft neu erteilt oder übertragen werden.
• Finanzierungsauflagen: Banken verlangen häufig Sicherheiten oder eine unabhängige Bewertung der Hotelimmobilie.

 Steuerlich kritisch:

• Grundstücksgewinnbesteuerung: Gewinne aus der Veräußerung von Immobilien sind einkommensteuerpflichtig. In Österreich beträgt die Immobilienertragsteuer (ImmoESt) pauschal 30 %.
• Abschreibungen und Rücklagen: Frühzeitige Planung erlaubt die steuerlich günstigste Gestaltung, etwa durch Nutzung von Verlustvorträgen.

5. Abschluss – Signing, Closing und Übergabe

Der Kaufvertrag wird in zwei Schritten vollzogen:

• Signing: Vertrag wird unterzeichnet.
• Closing: Eigentumsübertragung nach Erfüllung aller Bedingungen (Eintrag ins Grundbuch, Freigabe durch Banken, Begleichung von Hypotheken).

Rechtliche Besonderheit:

• Bei internationalen Käufern ist oft eine Genehmigung nach dem Grundverkehrsgesetz erforderlich, insbesondere in touristisch sensiblen Regionen. Ohne diese Genehmigung ist der Kaufvertrag unwirksam.

Steuerliche Besonderheit:

Übergangsregelungen für Vorsteuerkorrekturen (z. B. bei kürzlich getätigten Investitionen) müssen sauber im Vertrag berücksichtigt werden.

Fazit

Ein Hotelverkauf ist kein gewöhnlicher Immobiliendeal, sondern eine hochkomplexe Mischung aus Betriebsübergabe, Gesellschaftsrecht und Immobilienrecht, begleitet von steuerlichen Feinheiten. Wer frühzeitig Spezialisten aus Steuerberatung, Rechtsberatung und Hotelimmobilien einbindet, vermeidet Haftungsfallen und sichert den optimalen Nettoerlös. Nur so kann das Lebenswerk des Hoteliers erfolgreich in neue Hände übergehen.